「使っていない土地があるから子供のために家を建てよう！」
という話はよくありますが、その土地が農地であった場合には農地転用の手続きが必要です。

ではこのように農地を住宅や店舗などの農地以外の用途に転用する際、最初に確認すべきことはなんでしょうか？

答えは、その土地が都市計画法で定められた「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらに属するかです。

この区分により、農地転用の手続きの種類（届出か許可申請か）や難易度が大きく変わるからです。

市街化区域とは？—農地転用が比較的スムーズな「街づくりのエリア」

市街化区域は、すでに街が形成されている、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街地として整備される予定の区域です。

建築制限：原則として建物の建築が可能であり、都市基盤（道路、上下水道など）も整備されています。

農地転用の手続き：農地法上の特例により、都道府県知事の許可は不要です。

この場合、都道府県知事の許可の代わりに、農地を転用する前に農業委員会への「届出」を行うことで手続きが完了します（農地法第4条・第5条）。
このため、市街化調整区域と比べて迅速に転用が進められます。

ただし注意点としては、用途地域（住宅地、商業地、工業地など）による建築制限は適用されるので、確認が必要です。

市街化調整区域とは？—農地転用が厳しく制限される「市街化を抑制するエリア」

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために、市街化を抑制すべき区域と定められています。
この区域では、良好な農地を守り、自然環境を保全することが目的とされています。

建築制限：原則として建物の建築は認められておらず、開発行為（宅地造成など）も厳しく制限されます。

農地転用の手続き：都道府県知事の「許可」（農地法第4条・第5条）が必須であり、厳格な審査が行われます。

さらに、建築を伴う転用の場合は、都市計画法に基づく「開発許可」も原則として必要となります。
審査では、転用の必要性や周辺環境への影響が厳しく問われるため、許可を得ることは非常に困難です。

しかし例外規定として、既存集落内の特定の建築や、農業・林業などの業務に必要な建築物などは、限定的に建築が許される場合もあります。。

区域の調べ方：あなたの土地はどちらの区域？

土地の区分を確認することは、農地転用の第一歩であり、手続きの成否を分けるカギとなります。
調べ方は、大きく分けて二通りあります。

①自治体の窓口で確認する
各自治体（市町村）の都市計画課やまちづくり課の窓口で確認するのが最も確実です。

②オンラインで確認する
各自治体の公式サイトで公開されている「都市計画図」や「用途地域マップ」、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」などでも、区域区分や用途地域を地図上で確認できます。

まとめ：転用の可否は区域区分によって、「届出」か「許可」で決まる！

農地転用は、土地が市街化区域にあるか市街化調整区域にあるかで、「届出」で済むのか「許可」が必要なのか、という手続きの大きな違いがあります。

市街化調整区域での転用は、許可要件が複雑かつ厳格なため、時間も労力もかかることを覚悟しておく必要があります。

不安な方、迅速に手続きを進めたい方は、農地転用や開発許可に強い行政書士などの専門家に相談し、法的な要件をクリアした上で、安心して手続きを進めることを強く推奨します。