【豊田市で農地転用】許可と届出の違いは？農地法の基礎から手続きの流れまで徹底解説
ご自身の土地が農地である場合、家を建てたり駐車場にしたりするときは「農地転用」の手続きが必須となります。
しかし、この「農地転用」は条件や状況によって必要な手続きが異なるため、複雑に感じる方が多くいらっしゃいます。
「誰が土地を利用するのか」
「他人に売却するのか、自身で利用するのか」
「必要なのは許可なのか、それとも届出なのか」
上記のような場合にどうしたら良いのか、農地法の条項によって細かく規定されていますが、初めて農地転用をする方には理解しづらいかもしれません。
この記事では、行政書士が「農地転用とは何か」「愛知県豊田市のケースではどのような手続きが必要か」について、農地法の基本を解説しながら、正確に、そして分かりやすくご説明します。
農地転用とは？農地法が規制する理由
農地法の役割と転用の定義
農地法は、国内の農業生産基盤を維持し、食料の安定供給を確保することを目的として定められた法律です。
この法律は、農業生産力を減退させる以下の行為を主に規制しています。
- 農地の「転用」：農地を、農地以外の目的（宅地、駐車場、資材置き場など）に変えること。
- 「転用」のための権利移動：転用を目的とした農地の売買や賃借。
- 農業非従事者への権利移動：農地のまま、農業者以外の方へ売買すること。
これらの行為は農地法の3条・4条・5条で規定されています。
農地転用を規制することで、優良農地の無秩序な減少を防ぎ、計画的な土地利用の維持を目指しています。
農地法が「農地」と判断する基準
規制の対象は「農地」と「採草放牧地」です。
登記簿上の地目にかかわらず、次の基準で現況（客観的な事実状態）により判断されます。
- 現況主義：実際に耕作目的で使われているかどうか。
- 一時的休耕地：一時的に耕作を休止していても、すぐに耕作を再開できる状態の土地は「農地」とみなされます。
留意点
宅地の一部など、いつでも元の状態に戻せると判断される土地は農地ではないとされるケースが多いです。
しかし、判断が難しい場合は、必ず事前に農業委員会にご確認ください。
許可？届出？農地法3条・4条・5条の違いを整理
農地の利用に関する手続きは、その目的により農地法第3条、第4条、第5条のいずれに該当するかが決まります。
1. 農地法第3条許可：【農地のまま】権利移動を行うルール
この手続きは「農地転用」を伴いません。
農地を、農地のまま誰かに売却・賃貸するときに適用されます。
目的： 農地のまま、所有権の移動（売買）や賃借権の設定などを行うとき。
申請主体： 売主と買主の双方が共同で申請します。
許可権者： 農業委員会
例外： 相続や遺産分割による取得は、許可が不要で「事後の届出」で済みます。
2. 農地法第4条許可・届出：【所有者本人】が自己転用するルール
土地の所有者自身が、その農地を農地以外に変えて、自分で使用する場合に適用される「農地転用」の手続きです。
例： 自分の畑を潰して、自分が使用する住宅や駐車場を建てる。
ポイント： 土地の売買は伴いません（自己転用）。
申請主体： 土地の所有者 単独で申請します。
許可権者（豊田市の場合）： 豊田市長
3. 農地法第5条許可・届出：【売買など】権利移動を伴う転用のルール
転用を目的として、誰かに売却したり賃貸したりする場合に適用される「農地転用」の手続きです。
例： 畑を第三者に売却し、買主がその土地に建物を建てる。
ポイント： 「転用」と「権利移動」を同時に手続きします。
申請主体： 売主と買主の双方が連名で共同申請します。
許可権者（豊田市の場合）： 豊田市長
なぜ豊田市長が許可権者になるのか？（指定市町村について）
農地法4条・5条の許可権限は、原則として都道府県知事にあります。
しかし、豊田市は農地法上の「指定市町村」に指定されています。
これは、地域の実情に応じた行政運営を可能にするため、本来の許可権限が都道府県知事から市町村の長（豊田市長）に移譲されているためです。
ただし、転用面積が4ヘクタールを超える大規模な案件については、農林水産大臣との協議を経て豊田市長が審査します。
許可と届出の境界線：場所による違い
農地転用（4条・5条）は原則「許可」が必要ですが、都市計画法上の区域によって例外が定められています。
＜許可が必要なケース（原則）＞
市街化調整区域など：農業の振興を優先すべき区域にある農地
手続き：許可（豊田市長へ）が必要です。
＜届出で済むケース（特例）＞
市街化区域：都市計画法で、既に市街化を推進すると定められた区域にある農地
手続き：届出（豊田市農業委員会へ）で済みます。
豊田市の農地転用の具体的な流れ（4条・5条の許可申請）と要件
手続きの流れ（許可申請の場合）
豊田市農業委員会での農地法4条・5条の許可申請は、以下の手順で進みます。
- 事前相談（豊田市農業委員会/行政書士）：申請を検討する前に、必ず豊田市農業委員会にご相談ください。特に複雑な案件は、計画段階での相談が不可欠です。
- 申請書作成・書類収集：資金証明、図面など、膨大な添付書類を準備します。
- 豊田市農業委員会へ提出：許可申請の受付日は、原則として毎月3日間設けられています。正確な日程は豊田市農業委員会の「業務日程」ページで確認が必要です。この締切日に遅れると、審査が翌月に持ち越され、許可までの期間が延びてしまうため注意が必要です。
- 審査・意見書作成：豊田市農業委員会による意見書の作成。
- 豊田市長による審査：転用計画の確実性、要件適合性が判断されます。（4ha超の案件は農林水産大臣との協議を経て豊田市長の審査となります。）
- 許可書の交付：許可が下り次第、転用工事が可能となります。（許可が下りるまでの目安は翌月中旬以降です。）
ポイント： 豊田市では、平成24年度からすべての転用事案について「農地転用許可後の完了報告」が必要となりました。
また許可内容によっては「工事進捗状況報告」の提出が必要です。
転用許可の要件：満たすべき2つの基準
許可を受けるには、以下の2つの基準を満たしていると認められる必要があります。
- 立地基準：場所の適格性に関する基準。（農地の優劣や周辺環境）優良農地（甲種、第1種）は原則不許可とされるなど、場所によって厳しく審査されます。
- 一般基準：計画の確実性に関する基準。申請者の資力・信用、資金計画、転用計画の実行可能性などが審査されます。
無許可転用の罰則について
農地法の許可や届出を行わずに転用を行った場合、以下のような厳しい罰則が適用されます。
- 行政処分： 原状回復命令（農地へ戻すよう命じられる）を受けることがあります。
- 刑事罰： 農地法違反として、3年以下の懲役または300万円以下の罰金の対象となります。
農地転用を円滑に進めるために専門家への相談を推奨します
農地転用は、判断基準の複雑さや必要書類の多さから、「手続きのミス」「審査の長期化」といった問題が発生しがちです。
行政書士に依頼するメリット
正確な判断： 3条・4条・5条の区別や、豊田市長への許可・届出の要否判断を正確に行い、手続きミスを防ぎます。
手続きの効率化： 図面作成を含む煩雑な書類作成・収集をすべて代行し、お客様の手間を大幅に削減します。
審査の円滑化： 専門家が作成した質の高い申請書により、審査をスムーズに進めることができます。
豊田市の農地転用に関するお悩みやご不明点がある方は、ぜひ一度専門家である行政書士にご相談ください。
当事務所でも初回１時間の無料相談を受け付けています。
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